정부가 최근 전반적인 대출규제 강화안을 발표한 데 이어, 이달 중 서민·실수요자에 대한 대출규제 완화 방안을 공개할 예정이다. 하지만 대출규제 완화 방식은 부동산 규제 지역에서 일정 가격 이하 주택을 살 때 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 우대해 주는 형식인 데 반해, 정작 이런 우대가 가능한 서울 아파트는 100채 중 16채에 불과한 실정이어서 논란이 예상된다.
2일 정부에 따르면, 2월 기준 서울 지역에서 시세 6억 원을 넘는 아파트는 83.5%에 달했다. 뒤집어 보면 서울의 6억 원 이하 아파트는 16.5%에 불과하다는 의미다. 주택 시세 6억 원은 금융위가 제시한 서민·실수요자의 우대 기준인데, 이들이 우대를 받고 살 수 있는 서울 아파트가 그만큼 적은 셈이다.
금융위원회는 은행업 감독규정에 대출 우대를 위한 서민·실수요자 요건을 정해놓고 있다. 현재 투기지역·투기과열지구, 조정대상지역은 LTV·DTI 상한선이 각각 40%, 50%인데 서민·실수요자는 여기에 10%포인트(p)를 가산해 우대받는다. 전체가 투기지역·투기과열지구로 묶인 서울에서 서민·실수요자가 5억 원짜리 아파트를 사면 주담대 한도는 2억 원(LTV 40%)에서 2억5,000만 원(LTV 50%)으로 늘어난다.
주택 가격 6억 원은 가산 우대를 적용받는 서민·실수요자 요건과 연계된다. 가산 우대를 받으려면 투기지역·투기과열지구, 조정대상지역 내 각각 6억 원 이하, 5억 원 이하인 주택을 구입해야 한다. 서울 전체 아파트 중 하위 16.5%를 산 서민·실수요자만 가산 우대를 통해 주담대를 더 빌릴 수 있는 셈이다.
금융위는 현실을 제대로 반영하지 못하는 서민·실수요자 요건을 바꾸기로 했다. 투기지역·투기과열지구 내 서민·실수요자의 주택 가격 기준 6억 원은 2017년 8·2 대책에서 정해졌는데, 4년 만에 9억 원으로 상향 조정될 전망이다.
KB국민은행의 4월 월간 KB주택시장동향에 따르면, 지난달 서울 중소형 아파트 평균 매매가격은 9억8,658만 원으로 조사됐다. 2년 전과 비교해 3억 원 가까이 급등했다.
다른 서민·실수요자 요건도 개편 대상이다. 투기지역·투기과열지구, 조정대상지역 공통으로 적용되는 서민·실수요자 연소득 기준은 부부합산 8,000만 원 이하에서 1억 원 이하로 올라갈 가능성이 크다. 금융위는 이에 더해 현행 가산 우대 수준10%포인트에 10%포인트를 더 얹어주는 방식도 고려하고 있다.
최종안은 국토교통부, 더불어민주당과 협의해 결정된다. 국토부는 대출 규제를 너무 풀면 부동산 가격이 오를 수 있다고 우려한다. 금융위 내부에도 대출 규제 완화가 가계부채 제어라는 몸통까지 흔들 수 있다는 시각이 존재한다.
노형욱 국토교통부 장관 후보자는 이날 국회에 제출한 인사청문회 답변자료에서 정부가 추진 중인 대출 규제 완화를 두고 "주택시장에 미치는 영향, 가계대출 추이, 규제 완화 필요성 등을 종합 검토해 결정해야 한다"고 원론적으로 답했다.