지난 1일(현지시간) 미국 수도 워싱턴 서쪽 버지니아주(州) 폴스처치. 같은 모양의 16층 빌딩 3개 동 ‘스리 콜렉티브’ 맨 오른쪽 편 건물 꼭대기에 빨간색 임대 공지 현수막이 걸려 있었다. 언덕이라 건물 입구에서도 가까운 시내가 훤히 보였다. 고층으로 올라가면 전망이 더 시원할 터였다. 도심 근무 환경과 크게 다르지 않을 것 같았다.
외양은 전형적인 오피스(회사 사무실) 빌딩이었다. 실제 몇 년 전만 해도 국방부 공무원과 방위산업체 직원들의 사무실로 쓰였다고 한다. 하지만 지금은 주거용 아파트로 바뀌었다. 우측 동 1층 임대 사무소를 찾았다. 당장 입주할 수 있는 유닛(집)은 1개 동 200여 곳뿐이었지만, 왼쪽과 가운데 동까지 준비가 끝나면 675세대가 된다는 게 임대 매니저 엘리자베스 크레이지의 설명이었다.
모니터로 집 내부를 보니 세련된 오피스텔 느낌이었다. 높은 천장, 세로 길이가 6피트(182㎝)에 이르는 대형 창문, 구획 없이 넓게 펼쳐진 공간이 원래 이곳이 사무실 전용 공간이었다는 사실을 알려 줬다. 하지만 취향에 따라서는 상당수에게, 특히 젊은 임차인에게는 매력적인 주거 공간으로 소구될 법한 디자인 같았다.
안내를 들어 보니 이런 설계가 장식용만은 아니었다. 핵심은 다기능이다. “유닛은 집이나 사무실 중 하나로 쓸 수도 있지만 한 공간에서 두 가지 다른 용도를 모두 충족할 수 있도록 설계됐다”고 크레이지는 소개했다.
상업용 오피스의 어떤 특성은 주거용으로 변한 뒤에도 여전한 장점이다. 아파트보다 더 두꺼운 층간 두께 덕에 소음이 적고, 간선도로와 연결된 상업 지역에 위치해 도심까지 들어가는 데에도 10분이면 충분하다. 크레이지는 “워싱턴 시내에서 비롯된 오피스 빌딩의 아파트 개조 트렌드가 북버지니아로 넘어오기 시작했다”며 “도심으로 통근하는 직장인에게는 단점을 찾기가 힘든 주거 환경일 것”이라고 말했다.
미국의 오피스가 변신 혹은 소멸하고 있다. 1990년대 말 온라인 쇼핑으로 떠나간 고객과 작별한 쇼핑몰처럼 이제 수명을 다하고 사라지는 중이다.
탈바꿈은 사무실이 비어 있는 ‘공실’ 급증에 따른 고육책이다. 지난달 20일 발간된 미국 부동산 정보업체 ‘커머셜에지’의 월간 ‘전국 사무실 리포트’ 2월호를 보면, 1월 미국 상위 50개 도시의 평균 사무실 공실률은 18.0%를 기록했다. 3년여 전만 해도 14% 남짓이던 공실률은 2022년 9월 16%대 중반으로 뛰더니 줄곧 상승세다. 미국 부동산 정보업체 CBRE는 2019년 말 12.1%였던 공실률이 올해 말에는 19.8%까지 치솟을 것으로 내다보고 있다.
대도시 공실률은 평균을 훌쩍 상회한다. 1월 기준 △미시간주 디트로이트가 25.4%로 가장 높고 이어 △텍사스주 휴스턴 24.3% △캘리포니아주 샌프란시스코 23.7% △워싱턴주 시애틀 23% △콜로라도주 덴버 22.2% △텍사스주 오스틴 22% 순이다. 이들 도시의 사무실 4, 5개 중 하나는 비어 있다는 뜻이다.
유명한 건물도 예외가 아니다. 뉴욕 맨해튼을 상징하는 상업용 빌딩 중 하나인 22층 규모의 ‘플랫 아이언’도 2019년 마지막 임차인이 떠나고 4년 가까이 비어 있다가 주거용 아파트로 개조하는 공사에 최근 들어갔다.
사무실이 갑자기 비게 된 것은 코로나19를 계기로 확산한 재택근무 때문이다. WFH(Work From Home) 리서치에 따르면 지난달 기준 미국에서 풀타임 재택근무를 하는 노동자 비중은 28.8%에 이른다. 코로나19가 한창이던 2020년(61.5%)에 비하면 많이 줄었지만 6%대였던 코로나 이전과는 비교할 수 없는 수준이다. 출근과 재택을 병행하는 ‘하이브리드 근무’ 비중도 1월 기준으로 29.6%나 됐다. 게다가 사무직 고용 자체도 정체 상태다. 커머셜에지는 2월 보고서에서 “1월 비농업 고용이 전년비 1.9% 증가할 때 사무실 사용 부문은 0.8%가 느는 데 그쳤다”고 전했다.
억만장자 투자자 배리 스턴릭트 스타우드캐피털그룹 최고경영자(CEO)는 최근 콘퍼런스에서 “사무실은 존재론적 위기”라며 “한때 시가총액이 3조 달러(약 4,000조 원)에 달했던 자산 시장이 1조2,000억 달러나 떨어졌다”고 말했다. 글로벌 종합 부동산서비스 회사인 JLL의 밥 나칼 전무도 “오피스의 종말(apocalypse)은 현실”이라고 말했다.
공실의 습격을 피하지 못한 것은 수도 워싱턴도 마찬가지다. ‘로비스트 업체’의 거리 K스트리트 한복판에도 오랫동안 임차인을 구하지 못해 몇 개 층을 비워 놓은 건물이 여럿이다. 커머셜에지에 따르면 지난해 말 워싱턴 오피스 공실률은 17.9%로, 1년 새 4.2%포인트나 증가했다. 코로나19가 유행하기 전인 2020년(10% 안팎) 당시와 비교하면 두 배 가까이까지 오른 수치다.
워싱턴 도심 오피스 공동화의 상당 부분은 코로나19 때 집에서 일하다 유행이 끝났는데도 돌아오지 않은 연방 공무원들 때문이다. 워싱턴의 경우 시내 근로자의 3분의 1이 연방 공무원이다. 뮤리얼 바우저 워싱턴 시장이 연방정부에 요구하는 것은 출근 독려가 아니라 장기 전략 수립이다. 그는 지난해 10월 미 블룸버그통신에 일부 연방정부 건물이 충분히 활용되지 않은 것은 이미 코로나19 이전부터였고, 연방 건물은 완전히 쓰지 않게 된 뒤에도 보안 설계 같은 구조적 특성 탓에 다른 용도로 쓰기 어렵다고 불평했다.
오피스 공실 증가와 자연스레 맞물리는 배경은 주택난이다. 코로나19가 닥치고 사회적 격리가 요구되자 사람들에게는 더 많은 공간이 필요해졌다. 재택근무 확대도 주택 수요를 늘렸다. 한 번 오르기 시작한 주택 가치에는 관성이 붙었다. 지난해 12월, 올 1월 미국 소비자물가지수(CPI)가 2개월 연속 시장 예상치를 웃돈 것도 주거비 상승이 핵심 요인이었다.
수요 증가가 드러낸 것은 주택이 모자라다는 사실이었다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)의 제롬 파월 의장은 지난 7일 연방 하원 금융서비스위원회에 출석해 미 주택 시장이 공급 부족이라는 구조적인 문제를 가지고 있다고 지적했다.
땅이 드넓은 미국에서도 고층 아파트가 각광받기 시작했다. 정확하게는 오피스를 아파트로 용도 변경하는 것이다. 공실 오피스와 주택난을 한꺼번에 처리할 수 있는 해법이기 때문이다. 올해 미국 전역에서 아파트로의 용도 변경이 신청된 상업용 오피스 규모(5만5,300채)가 3년간 약 4.5배가 됐다고 블룸버그가 미 부동산 조사기관 렌트카페를 인용해 보도했다.
미국 워싱턴비즈니스저널은 버지니아주 폴스처치 건물 스리 콜렉티브의 개발자인 로버트 셀딘 하이랜드스퀘어홀딩스 대표를 수도 워싱턴 지역을 재편할 부동산·건설 아이콘 중 한 명으로 지난해 선정했다. 셀딘 대표는 “팬데믹(감염병 세계적 대유행) 이전에는 800만 명에 불과했던 원격 근무자가 이제 9,000만 명까지 늘었다”며 “오피스의 아파트 개조는 엘리베이터 도입 이후 가장 큰 부동산 혁신”이라고 말했다.
다만 상업 부동산의 공실률 상승은 금융 위기의 도화선도 될 수 있다. 장기 모기지로 대출받는 가계와 달리 상업용 부동산 건물주는 통상 2, 3년 만기 대출을 받기 때문에 코로나19 대유행 이후 인플레이션(물가 상승)과 이를 잡기 위해 중앙은행이 정책적으로 밀어붙인 고금리 국면의 직접 피해자가 될 수밖에 없다.
부동산 업체 입장에서는 가뜩이나 임대료가 줄어든 마당에 대출 만기가 돌아올 경우 연체가 불가피할 수 있다. 지난해 11월 2.25%던 상업용 부동산 대출 연체율이 올해 4.5%, 내년에는 4.9%로 올라갈 것으로 신용평가사 피치는 전망한다. 돈을 떼일 것에 대비해 은행이 대손충당금을 쌓으면 배당금을 줄여야 한다. 이러다 최근 주가가 급락해 위기 공포감의 진앙이 된 곳이 뉴욕 지역은행 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)였다.