가격 하락기마다 반복되는 역전세(전세가격이 매매보다 높아 보증금 미반환 위험 발생) 문제를 근본적으로 해결하기 위해 전세 규제를 강화해야 한다는 주장이 나왔다.
18일 KB금융그룹 경영연구소는 '전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서를 내고 "전세가격이 상승하지 않는다면 역전세로 인한 전세보증금 이슈는 2024년까지 지속될 수 있다"고 경고했다. 전세가격은 지난해 7월을 정점으로 하락 중이다.
보고서는 역전세 이슈가 1998년 외환위기, 2002년 카드 사태, 2008년 글로벌 금융위기 등 가격 하락기마다 반복되는 구조적 문제라고 지적했다. △집주인들이 전세대출을 주택 구입 지렛대(레버리지)로 활용하는 갭투자가 가격을 끌어올리고 △저가 주택의 경우 역전세가 많아 주택경기 침체 시 부작용 확대 불안이 잠재한다는 진단이다.
보고서는 "전세를 '서민 주거사다리'로 보고 규제보다 지원 정책이 이뤄졌기 때문"이라며 "규제도 명확하게 이뤄질 필요가 있다"고 주장했다. 이를 위해 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함시키고, 매매가격 대비 전세비(전세가율)가 70% 이상인 주택은 전세대출을 제한하는 등 ①관련 금융 시스템을 깐깐하게 재정비해야 한다고 제언했다. 현재 상환자금이 존재하는 대출은 DSR에서 제외하고 있지만 "전세대출 역시 큰 규모의 부채로, 감당 가능한 수준에서 대출해야 한다"는 발상이다.
임차인의 안정적 퇴거를 위해 단기적으로는 임대인의 보증금반환대출 규제를 완화해야 하지만, 장기적으로는 "임차인이 아닌 임대인이 보증보험에 가입하는 형태로 전환해야 한다"는 구상이다. "보증금 반환 리스크는 임대인으로부터 발생하기 때문에 임대인이 책임지는 구조를 채택하는 것이 합리적"이라는 이유에서다.
또 중개업소의 임대인 정보 확인 및 전세가율 사전 고지를 의무화하는 등 ②제도적으로 전세의 불확실성을 제거해야 한다는 생각이다. 임차인 대항력을 보장하기 위해 전입신고 효력을 당일부터 인정하고, 금융기관도 전입신고와 확정일자 조회를 가능케 해 임차인이 대항력을 갖추기 이전 임대인의 주택자금대출을 막아야 한다고 덧붙였다. 임차인 대항력은 확정일자, 전입신고, 실거주 3가지 요건을 모두 갖춘 시점부터 인정되는데, 계약 당일 임차인이 요건을 모두 갖춰도 같은 날 임대인이 대출을 받을 경우 임차인이 보증금을 받을 권리는 뒤로 밀려날 수 있다. 전입신고의 법적 효력이 다음 날 0시부터 발생하기 때문이다.
마지막으로 보증금 반환 리스크 최소화를 위해 ③기업형 임대사업자 등 자금력이 안정적인 임대사업자 비중을 확대해야 한다고 밝혔다. "다주택자 임대사업자들은 경기변동 위험에 직면할 가능성이 크다"며 등록을 의무화해 임차인 정보접근권을 강화해야 한다고도 썼다.