정부가 내년부터 2027년까지 주변 시세보다 최대 30% 싼 공공분양 아파트 50만 가구를 공급한다. 이 중 70%는 미혼·신혼부부와 같은 청년층 몫이다.
초기 부담을 획기적으로 낮춰주기 위해 40년 만기로 최저 연 1.9% 대출도 제공한다. 이런 혜택들이 더해지면 목돈 7,000만 원만 쥐고 있으면 시세 5억 원짜리 집을 사는 게 가능해진다.
국토교통부는 26일 관계부처 합동으로 이런 내용의 공공주택 50만 가구 공급계획을 발표했다. 앞서 윤석열 대통령이 주거 공약으로 내놓은 '청년원가 주택'과 '역세권 첫집 주택' 브랜드를 구체화한 것이다.
공공분양 아파트는 한국토지주택공사(LH) 같은 공공기관이 시세보다 저렴하게 짓는 아파트다. 그나마 가격이 싸 무주택자 선호도가 높다. 정부는 이런 공공분양 아파트를 2027년까지 지난 정부 때 14만7,000가구보다 3배 이상(인허가 기준 50만 가구) 많이 짓기로 결정했다. 이 중 36만 가구(70%)는 서울·수도권에 공급한다. 서울 물량은 6만 가구로, 지난 정부 때 배정된 물량(6,000가구)보다 10배 가까이 많다.
대상별로는 청년층에 가장 많은 34만 가구를 공급하고, 16만 가구는 무주택 중장년층에 돌아가게끔 했다. 특히 지금까지 기혼자 위주의 공급 구조라 미혼 청년은 사실상 공공 아파트를 잡을 기회가 없었던 점을 감안해 청년층 몫에 처음으로 미혼 청년(19~39세·무주택자) 특별공급(5만 가구)을 신설했다. 나머지 청년층 몫은 신혼부부 15만5,000가구, 생애 최초 11만2,500가구, 일반 무주택자 18만 가구다.
정부는 공공분양 아파트의 단점으로 꼽히던 "입지가 떨어진다"는 말이 더는 나오지 않도록 지하철, 수도권광역급행철도(GTX) 등 최대한 역세권 중심으로 부지를 확보하겠다고 공언했다.
아울러 내년 사업승인 예정인 7만6,000가구 중 1만1,000가구(서울·수도권)는 사전청약을 받기로 했다. 서울 역세권으로 꼽히는 마곡, 면목, 위례를 비롯해 한강변 조망이 가능한 고덕강일 지역도 포함돼 있다. 공급 물량의 30% 이상은 민간과 손잡고 수요자 맞춤형 아파트로 공급하고, 아예 민간 브랜드를 활용하는 것도 검토한다.
최근 극심한 주택경기 침체로 웬만큼 싸선 큰 메리트가 없다. 치솟는 대출금리도 부담이다. 공공 아파트는 이 두 가지 걸림돌을 없애는 데 방점이 찍혔다. 선택의 폭을 넓히기 위해 3가지 유형으로 나눴다.
①분양가를 시세 70% 이하로 낮추되 시세차익 30%는 공공과 나누는 '나눔형(25만 가구)' ②6년간 임대로 살다 이후 분양 여부를 결정하는 '선택형(10만 가구)' ③시세 80% 수준의 '일반형(15만 가구)' 등이다.
나눔형과 선택형은 초저금리대출도 함께 제공한다. 40년 만기, 연 1.9~3% 고정금리로 최대 5억 원(집값의 80%)까지 빌려준다. 대출금이 일정 기준 이상이면 소득에 따라 한도를 제한하는 규제(총부채원리금상환비율·DSR)도 적용하지 않는다.
나눔형의 경우 아파트 시세가 5억 원인 지역에 들어서면 초기 분양가가 3억5,000만 원에 정해진다. 집값의 80%인 2억8,000만 원을 최저 1.9% 금리에 빌릴 수 있다. 7,000만 원만 있으면 내 집을 마련할 수 있는 셈이다. 매달 원리금(원금+이자) 부담은 83만 원(원리금균등상환 가정)이다. 5억 원짜리 일반 아파트를 시중은행에서 대출 4억 원(80%)을 받아 샀을 때 매달 갚아야 할 원리금(금리 4.64%·만기 30년) 206만 원보다 훨씬 적다. 다만 나눔형은 의무 거주기간 5년을 채워야 하고, 이후 공공에 팔면 시세차익의 30%를 공공에 반납해야 한다.
선택형은 6년 뒤 분양가를 '입주 시 추정 분양가+분양 시 감정가'의 평균 가격으로 정한다. 추정 분양가가 4억 원이고 감정가가 8억 원이라면 평균가인 6억 원이 분양가가 된다.
일반형은 분양가상한제를 적용해 시세의 80%에 공급한다. 대신 청년층 몫을 늘리기 위해 20%는 추점제로 당첨자를 가린다. 또 기존 디딤돌대출을 이용해 청년층의 대출 한도(최대 4억 원)와 금리(2.15~3%)는 낮춰 줄 예정이다.
업계는 시세보다 싼 공공분양 아파트 50만 가구가 쏟아지면 서울·수도권 집값 역시 적잖은 하방 압력을 받을 것으로 전망한다. 다만 주택경기 침체기라 정부 계획대로 공공 물량이 풀릴지 미지수다. 한 분양업계 관계자는 "정부가 일단 역세권 위주로 1차 사전청약 물량을 잡았지만 이런 입지를 발굴하기 쉽지 않을 것"이라며 "공사비도 오르는 추세라 실제 입주까지 시간이 상당히 걸릴 것으로 보인다"고 말했다.