'투기지역(2003년 도입)·투기과열지구(2002년)·조정대상지역(2016년)'.
이름 그대로 특정 지역을 묶어 금융(대출)·세제·청약·거래(전매 제한) 등 집을 사고파는 전 과정에 걸쳐 각종 규제를 동시에 적용하는 제도입니다. 제도 도입 시기가 다 다르긴 하지만, 시장 과열을 막기 위한 취지라 규제 강도는 모두 셉니다. 문재인 정부가 집값을 잡는다며 규제지역을 대폭 넓히고 이 제도를 더 강화한 배경이죠(물론 센 카드라고 해서 집값을 확실히 잡는다는 보장은 없지만요).
그런데 정부 기조가 확 달라졌습니다. 새 정부가 6월과 지난 21일 두 차례에 걸쳐 규제지역을 대폭 푼 것입니다. 지금처럼 거래가 끊기다시피 하면 일시적 1가구 2주택자처럼 정상 거래까지 차질이 생기는 만큼 선제 조치가 필요하다는 겁니다.
규제 강도가 센 카드인 만큼 규제지역에서 벗어나면 해당 지역 집주인이나 예비 투자자로선 피부에 와닿을 정도로 여러 변화가 뒤따르게 됩니다. 그 내용이 다소 복잡한데, 김영림 세무사(공감)와 우병탁 신한은행 부동산팀장의 도움을 받아 관련 궁금증을 정리해 봤습니다.
22일 국토부는 정부세종청사가 자리한 세종을 뺀 지방 전 지역과 수도권에선 경기 외곽 지역인 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주시 등 5곳에 대해 규제지역 해제 결정을 내렸습니다. 이들 지역은 종전까지 조정대상관리지역으로 묶여 있었는데 이번 조치로 비규제지역이 된 겁니다. 투기과열지구였던 세종과 인천 서·남동·연수구 3곳은 조정대상지역으로 규제 수위를 한 단계 낮췄습니다. 인천은 규제가 다소 풀렸어도 전 지역이 조정대상지역으로 묶여 있습니다.
투기지역·투기관리지역·조정대상지역에 적용되는 규제는 조금씩 차이가 있는데, 양도세·취득세 중과처럼 각종 세제 규제는 조정대상지역에만 적용됩니다. 조정대상지역을 벗어나면 당장 부동산 세 부담이 크게 줄어들게 됩니다. 상황이 이렇다 보니 부산, 대구 등 지방권에선 정부의 규제지역 추가 해제를 기대하고 주택 거래를 뒤로 미룬 경우도 적지 않았다고 합니다.
집을 팔고 생긴 차액에 매기는 세금이 양도소득세입니다. 1가구 1주택자는 2년 이상 집을 보유한 뒤 팔면 양도세를 내지 않아도 되는데, 조정대상지역에선 2년 거주 요건이 추가로 붙습니다.
이번 조치로 규제 해제 효력이 발생하는 26일 이후 부산처럼 비규제지역이 된 지역의 집을 사면 직접 거주하지 않고 전·월세를 내줬다가 2년 뒤 집을 팔아도 양도세를 내지 않아도 됩니다.
다만 양도세 비과세를 위한 거주 요건은 '주택 취득일'을 기준으로 삼습니다. 집을 산 취득 당시 해당 지역이 조정대상지역이면 2년 거주 요건이 유지됩니다. 가령 지난달 부산에서 집 계약을 하고 잔금까지 치른 경우엔 규제지역 해제 전 집을 산 것이어서 2년 거주 요건을 채워야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
현행 소득세법은 일시적 1가구 2주택자도 3년 안에 기존 주택을 팔면 1가구 1주택자로 보고 양도세 비과세 혜택을 줍니다. 다만 기존 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우엔 기존 주택 처분 기한이 2년으로 1년 짧습니다(기존 주택이나 신규 주택 중 한 곳이라도 비규제지역에 있으면 3년).
그렇다면 이번에 보유 중인 주택 소재지 중 한 곳이 조정대상지역에서 풀렸다면 기존 주택 처분기한도 자동으로 3년으로 늘어날까요. 이것 역시 '주택 취득일'이 기준입니다. 서울(투기+조정대상지역)에 집이 있는 A씨가 올 초 부산으로 직장을 옮기면서 해운대구의 한 아파트를 산 경우, 이번에 부산이 규제지역에서 풀렸어도 기존 주택 처분기한은 2년으로 유지됩니다. 새 집을 산 당시 서울과 부산이 모두 조정대상지역이었기 때문입니다. 다만 A씨가 규제지역에서 풀리는 26일 이후 부산에 집을 사면 3년 요건을 적용받게 됩니다.
조정대상지역에서 풀리면 다주택자에 대한 양도세 족쇄도 사라집니다. 지금은 다주택자가 조정대상지역에서 집을 팔면 일반 세율(6~45%)에 20~30%포인트를 더한 중과세율을 적용해요. 집값 차액이 1억 원이라면 최대 7,000만 원까지 세금으로 걷어갑니다. 이번 조치로 더는 중과세율을 적용하지 않아요. 물론 이 같은 양도세 중과가 내년 5월 10일까지 유예된 상황이긴 하지만, 이번 조치로 비규제지역에선 제도 부활을 걱정할 필요가 없는 셈이죠.
집을 살 때 내야 하는 세금이 취득세입니다. 취득세 일반세율은 1~3% 수준인데, 조정대상지역에선 2주택자(비조정지역은 3주택자)부터 무거운 취득세율(8~12%)을 매깁니다.
한 달 전만 해도 서울에 집을 갖고 있는 이가 부산에 있는 5억 원짜리 아파트를 사면 취득세로 4,000만 원을 내야 했는데, 이번 조치로 내달부터 취득세가 8분의 1 수준(500만 원)으로 줄어들게 됩니다.
만약 부산에 집이 있는 이가 규제지역 해제 발표 전인 지난달 부산에서 추가로 집을 사기로 계약을 하고 두 달 뒤 잔금을 치르기로 했다면 어떨까요. 잔금일을 취득일로 보는데, 이 경우 주택 취득 전 규제지역에서 풀렸기 때문에 취득세 중과 대상이 아닙니다.
하나 더. 취득세율 중과는 조정대상지역의 집을 살 때만 발생합니다. 가령 비규제지역이 된 부산에 집을 한 채 갖고 있는 이가 내달 서울의 집을 추가로 사면 8%의 취득세율을 물어야 하지만, 반대인 경우엔 일반세율이 적용돼요. 물론 8% 세금도 바로 내지는 않습니다. 처음엔 일반세율로 취득세를 내고 2년(비규제지역은 3년) 안에 기존 집을 팔면 나머지 세금(+가산금)을 안 내도 됩니다.
비규제지역이라도 3주택자부터 중과세율이 매겨집니다. 가령 부산에서 집을 3채 이상 사면 최고 12%의 중과세율이 매겨집니다.
조정대상지역에서 풀리면 집을 증여하기도 쉬워집니다. 지금은 조정대상지역 내에서 공시가격 3억 원 이상인 주택을 증여받으면 12%의 취득세율이 적용되는데, 규제지역에서 풀리면 3.5%의 세율이 적용돼 취득세 부담이 크게 줄어듭니다.
조정대상지역에서 풀리면 주택 보유 부담도 크게 줄어듭니다. 대표적인 게 종합부동산세인데요. 조정대상지역에서 주택을 2채 이상 보유하면 종부세를 매길 때 일반세율(0.6~3%)이 아닌 중과세율(1.2~6%)을 적용하는데, 만약 2채 중 1채라도 조정대상지역이 아니라면 일반세율을 적용합니다.
다만 종부세는 과세기준일이 6월 1일이라, 이날을 기준으로 조정대상지역인지를 따집니다. 이번에 조정대상지역에서 해제됐더라도 이미 올해 종부세는 결정돼 당장 올 연말 받을 종부세 고지서는 달라지지 않아요. 종부세 부담은 내년부터 줄어들게 됩니다.
조정대상지역에서 풀리면 집을 살 때 자금 조달과 입주 계획을 신고해야 하는 의무도 사라지게 됩니다. 집을 추가로 살 때 은행에 기존 주택 처분계약서도 내야 하는데, 그런 의무도 없어집니다. 은행 대출도 수월해집니다.
조정대상지역에선 무주택 가구에 집값의 최대 50%(주택담보인정비율·LTV)까지만 대출을 내주는데, 규제지역에서 풀리면 이 한도가 70%로 상향돼요. 자금 조달 계획서를 내지 않으니 은행에서도 훨씬 우호적으로 대출 상담을 받을 수 있게 됩니다.
이번에 인천과 세종은 투기과열지구에서 풀렸지만, 동시에 조정대상지역으로 묶여 있기 때문에 세제 규제는 그대로 적용받습니다. 다만 투기과열지구에선 초고가 주택(15억 원 초과)에 대한 대출 제한 규제가 있는데, 이번에 해제되면서 인천과 세종에서 15억 원 집을 사면 은행 대출을 받을 수 있게 됐습니다.
주무부처인 국토교통부는 22일 기자들과의 질의응답에서 시장 침체가 길어지면 서울을 포함한 수도권도 규제지역에서 해제할 수 있다며 여운을 남겼습니다. 정부의 이런 기조를 감안할 때 지금과 같은 시장 상황이 계속 이어진다고 가정하면 서울 강남3구 등 일부 지역만 제외하고 규제지역이 확 풀릴 가능성도 제기됩니다.
다만 경기가 안 좋고 금리도 계속 상승 중이라 집값 상승으로 이어지긴 어렵다는 게 전문가들 분석인데요. 그럼에도 조정대상지역에서 해제된 곳에선 각종 규제 완화로 갭투자(전세 끼고 매수)가 가능해진 만큼 투기 수요가 늘어날 수 있다는 우려도 나옵니다.