세입자의 권익 보호 등을 목적으로 도입된 '임대차 3법(주택임대차보호법)'이 애초 취지대로 입법 효과를 거뒀다는 평가도 없지 않다.
국토교통부가 법 시행 1년을 맞아 서울 25개 자치구의 대단지 아파트 100곳을 대상으로 효과를 분석한 결과, 임대차 계약 갱신율은 시행 1년 전 57.2%에서 77%까지 올랐다. 적어도 법 시행 전 전·월세 계약을 맺은 이들은 혜택을 본 셈이다. 시민단체 '집걱정없는세상' 최광우 대표는 "예전엔 세입자의 권리란 게 없었는데 그나마 임대차 3법 도입으로 달라진 것"이라고 말했다.
하지만 법안을 살펴보면 곳곳에 허술한 부분이 많아 '법적 안정성'은 크게 떨어진다는 지적이 많다. 법안 자체가 일방적으로 임차인에게만 유리하게 설계됐다는 것이다. 집주인으로선 세를 놓을 때마다 상당한 리스크에 노출될 수밖에 없는 구조다. 세 가지 경우를 살펴봤다.
가령 ①"더 살지 않겠다"는 임차인의 말만 듣고 임대인이 3자에게 집을 판 경우 임차인이 갑자기 계약 갱신을 요구하면 일이 꼬일 수 있다. 실제 지난해 비슷한 사례가 주택임대차분쟁조정위원회에 접수됐는데, 당시 조정위는 임차인 손을 들어줬다. 집주인이 매매 계약만 통보하고 임차인에게 갱신 여부를 묻지 않았다는 것이다. 결국 집주인은 매매 계약을 무를 수 없어 임차인에게 250만 원을 주고 합의를 봤다.
애초 임차인이 1년만 살겠다고 계약해도 개정 법(4조1항)은 임대차계약 기간을 2년으로 봐야 한다고 규정돼 있다. 그래서 ②1년 살겠다던 임차인이 갑자기 마음을 바꿔 계약 갱신을 요구하면 집주인은 4년간 다른 사람에게 세를 줄 수 없다. 반면 임차인은 언제든 계약을 마음대로 끝낼 수 있다.
전·월세상한제를 통해 원칙적으로 임대료를 5%까지 올릴 수 있게 했지만, 이 역시 상호 합의 원칙이라 임차인이 받아들이지 않으면 결국 분쟁조정위원회의 조정 과정을 거쳐야 한다. ③애초 계약한 시세가 워낙 낮아 집주인과 세입자가 서로 합의하에 임대료를 5% 넘게 올리면 어떻게 될까. 개정법은 이를 임차인의 계약 갱신 요구에 따른 계약으로 보지 않는다. 집주인 강요로 맺어진 계약이란 취지인데, 이 경우 임차인은 계약갱신권을 다시 쓸 수 있다. 총 6년을 살 수 있다는 얘기다.
노현숙 건국대 글로벌캠퍼스 교수는 "임대인으로부터 임차인을 보호하는 게 '선한' '착한' 것이란 전제가 잘못됐다"며 "일방을 보호함으로써 다른 일방이 차별이나 불이익을 받는 게 옳으냐"고 지적했다.