정부 부동산 정책보다 기준금리가 주택 가격에 더 큰 영향을 미친다는 연구 결과가 나왔다. 특히 재건축·재개발은 집값에 미치는 영향이 크지 않고, 그 효과도 시기별로 제각각인 것으로 조사됐다.
최은영 한국도시연구소장과 구형모 서울시립대 조교수는 30일 통계청 'KOSTAT 통계플러스'에 실린 '실거래가를 활용한 주택가격의 변화' 보고서에서 국토교통부 '실거래가 공개시스템' 매매자료를 분석해 이 같은 결론을 내렸다.
보고서는 먼저 노무현·이명박·박근혜·문재인 정부의 주요 부동산 정책과 실거래가 변화 간 상관관계를 살폈다.
먼저 주택 규제 확대 등 수요 축소 정책은 단기적으로 주택 가격에 미치는 영향이 컸지만, 효과는 대체로 3~5개월 지속하는 데 그쳤다. 문재인 정부가 실시한 2018년 9·13 대책, 2019년 12·16 대책 등이 대표적이다.
반대로 2012~2016년 시행된 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등 수요 확대 정책은 단기간 가격 변동은 작지만, 가격을 꾸준히 상승시킨 것으로 나타났다. 공급 대책의 경우 공급을 확대하면 실거래가가 하락하고, 축소하면 집값이 상승하는 등 대체로 일정한 결과를 낳았다.
하지만 정부 정책보다 실거래가에 더 큰 영향을 미치는 변수는 기준금리였다. 연구진이 기준금리 등 거시지표와 수요 정책을 변수로 넣고 분석 모형을 돌린 결과, 기준금리가 1%포인트 인하될 경우 1㎡당 평균 주택 매매가격은 약 27만7,000원 상승했다. 또 종합주가지수가 100포인트 오르면 집값은 6만 원 뛰었다.
재개발·재건축이 아파트 가격에 미치는 영향은 일정하지 않았다. 박근혜 정부에선 주변 아파트 가격의 상승을 이끌었지만 이명박 정부에선 그 반대였고, 문재인 정부에선 유의미한 상관관계가 나타나지 않았다.
보고서는 "정부 정책은 거시경제 지표에 따른 주택 가격의 변화 흐름을 바꾸지는 못하지만, 주택 가격에 일정 부분 영향을 미치고 있음을 확인했다"면서 "재개발·재건축은 주택 공급 효과가 크지 않을 뿐만 아니라 주변 시세에 미치는 영향이 시기에 따라 달라 주택 가격 안정을 위한 유효한 정책 수단이 아니다"라고 지적했다