전용면적 100㎡인 아파트를 5억원에 사기로 한 A씨, 주택 가격, 보유 주택 수에 따라 다 다르게 적용되는 취득세 세율 때문에 골치가 아프다. 여기다 교육세나 농어촌특별세도 따로 내야 한다는데. 잔금을 치를 때 얼마나 더 돈을 준비해야 할지 걱정이다.
주택과 관련한 세금은 세무사들도 풀기 힘들어하는 '고차방정식'이다. 집을 사고팔거나 상속·증여 시, 또 임대를 할 때 각각의 세금 체계가 다 달라 많은 공부를 해야 한다.
이에 국세청과 행정안전부가 주택과 관련한 모든 세금 정보를 한데 모은 책자 '주택과 세금'을 4일 발간했다. 이 책에는 국세청 홈페이지에 게시된 '주택세금 100문 100답' 자료는 물론, 납세자들이 국세청이나 세무서에 문의했던 주요 내용, 신고서 작성 사례 등도 담겨 있다.
국세청은 누구나 쉽게 이 책을 찾아볼 수 있도록 이북(e-book)으로 제작해 홈페이지에 공개할 예정이다. 책자에 소개된 주요 사례를 일문일답 형식으로 정리했다.
-전용면적 100㎡ 아파트를 5억원에 샀다. 이 경우 세금을 총 얼마나 내야 하나.
“과세표준 6억원 이하의 주택이므로 취득가액(5억원)의 1.0%인 500만원이 취득세다. 여기다 취득세의 20%인 지방교육세 100만원과, 전용면적 85㎡ 초과 주택을 샀을 때 부과되는 농어촌특별세(취득가액의 0.2%) 100만원을 더해 총 700만원의 세금을 내야 한다.”
-주택과 조합원 입주권을 가지고 있는 상황에서 재개발이 완료돼 주택 두 채가 됐다. 이 경우 취득세는?
“주택을 새로 사는 경우에는 주택 가액에 따라 1~3%, 다주택자의 경우에는 최대 12%까지 취득세율이 매겨진다. 다만 이 경우 주택을 거래한 것이 아니라 주택이 만들어짐에 따른 ‘원시 취득’으로 분류돼 기존 보유 주택 수와 관계없이 2.8%의 세율이 적용된다.”
-주택을 두 명 이상 공동 소유하면 재산세 부담이 줄어드나?
“주택분 재산세는 우선 주택 가격을 기준으로 과세표준을 계산해 세액을 산출한 뒤, 공동 소유인의 지분에 따라 세금을 나눈다. 이에 따라 전체 세금은 단독 소유할 때와 동일하다.”
-여러 명이 함께 상속받은 주택이 있는데 아직 등기를 완료하지 못했다. 재산세는 누구 앞으로 부과되나?
“상속재산에 대해 등기이전이 되지 않았고, 사실상의 소유자 신고도 하지 않았을 때는 ‘주된 상속자’에게 재산세가 부과된다. 주된 상속자는 상속자 중 가장 지분이 많은 사람이고, 만약 동일한 지분을 가진 사람이 여러 명일 경우 그중 가장 나이가 많은 사람이 주된 상속자가 된다.”
-배우자와 주택 한 채를 공동 소유하고 있다. 이 경우 종합부동산세 계산을 할 때 1세대 1주택자 규정 적용이 가능한가.
“배우자와 1주택을 공동 소유하는 경우에는 매년 9월 1세대 1주택자 규정 적용을 신청하면 기본공제(9억원)와 세액공제를 적용 받을 수 있다. 이 경우 세금을 내는 사람은 둘 중 지분율이 큰 사람이고, 만약 지분율이 같은 경우에는 납세자를 선택할 수 있다.”
-작년 8월에 산 조합원 입주권을 올해 10월에 팔 예정이다. 이 경우 양도소득세율은 몇 퍼센트인가.
“조합원 입주권 보유 기간이 1년 이상 2년 미만에 해당해 60%의 세율이 적용된다. 올해 6월 1일 이후 주택이나 조합원 입주권을 양도하는 경우에는 보유 기간에 따라 △1년 미만 70% △1년 이상 2년 미만 60% △2년 이상 기본세율이 적용된다.”
-주택을 증여받은 경우 주택 가격은 어떻게 평가하나.
“증여받은 주택 가액은 증여 당시의 시가로 평가한다. 시가는 증여일 전 6개월 전부터 증여일 후 3개월까지의 매매가, 감정가, 수용가액 등이다. 면적이나 위치가 유사한 주택의 매매가액도 시가에 포함된다.”
-전세 낀 주택을 증여했다. 이 경우 세금은 어떻게 되나.
“주택 증여와 함께 증여자의 채무(전세 보증금)를 함께 인수하는 부담부 증여의 경우, 증여 재산가액에서 채무액을 제외한 금액을 증여받은 것으로 보고 증여세를 매긴다. 전세 보증금에 해당하는 부분은 유상으로 이전한 것으로 보고, 증여자가 양도소득세를 납부해야 한다.”