2021년에는 부동산 제도가 꽤 많이 바뀐다. 지난해 정부가 발표한 양도소득세, 종합부동산세 강화 등 많은 대책들이 올해부터 본격 시행되기 때문이다. 특별공급 청약 소득요건 완화, 분양가상한제 아파트 당첨자 의무거주 등 수요자가 꼭 기억해야할 5가지 제도 변화를 정리했다.
당장 1월부터 종부세율이 인상된다. 2주택 이하 보유자는 과세 표준 구간별로 0.1~0.3% 오르지만 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 0.6~2.8% 인상된다. 다주택자의 종부세 인상율은 3억원 이하가 2020년 0.6%에서 2021년 1.2%, 12억~50억원은 1.8%에서 3.6%로 2배 오름폭을 보인다.
과세 표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용 비율은 2020년 90%에서 2021년 95%로 인상된다. 세부담 상한도 변경된다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한은 종전 200%에서 300%로 오르고, 법인 보유주택은 세부담 상한을 폐지한다.
1주택을 공동 명의로 보유한 부부는 종부세 산정 시 적용 받을 공제 방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수 있고, 1세대 1주택자처럼 9억원을 공제받은 후 고령자 및 장기보유 공제를 적용 받을 수도 있다. 만약 1세대 1주택자 방식이 유리하다면 9월16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청해야 한다.
60세 이상 실수요 1주택자는 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%포인트 상향 조정 받는다. 장기보유 공제와 합산한 합산공제율 한도도 10% 상향(70%→80%)돼 종부세 부담을 덜 수 있다.
1월부터 주택 양도세를 계산할 때 분양권도 주택 수에 포함된다. 만약 주택 1채와 분양권 1개를 가진 사람이 둘 중 하나를 팔면 2주택자로 분류돼 세금을 더 내야 하는 것이다. 다만 1월1일 이후 취득한 분양권에만 이를 적용하고 현재 보유 중인 분양권은 해당하지 않는다.
6월부터는 1년 미만 단기 보유한 주택을 팔면 양도세 70%(기존 40%)를 내야 한다. 2년 미만은 기존에 기본 세율을 적용했으나 이제 60%의 단일 세율을 적용 받는다. 분양권의 양도세율도 인상된다. 다주택자나 보유 기간이 짧은 소유자가 매도 계획이 있다면 5월말까지는 매도해(등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른 날 기준) 인상 전 세율을 적용 받을 필요가 있다.
신혼부부와 생애최초 특별공급(특공)의 소득기준이 대폭 완화되면서 연소득 1억원 이상인 맞벌이 3인 가구도 민영주택 신혼 특공 대상 자격을 갖추게 됐다. 민영주택의 신혼부부 특공 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 120%에서 140%(맞벌이 130%→160%)로 완화된다. 세전 소득 기준으로 3인가구 이하인 경우 140%는 월 778만원, 160%는 월 889만원이다. 월 889만원을 연봉으로 환산하면 1억688만원이다.
공공주택의 신혼부부 특공 소득 기준도 현재 도시근로자 월평균 소득도 130%(맞벌이 140%)로 소득요건이 낮아졌다. 생애 최초 특공 역시 민영주택은 160%, 공공주택은 130%까지 높여 준다.
2월19일부터 분양가상한제가 적용된 아파트에 당첨됐다면 당첨자는 최소 2년 이상 거주해야 한다. 공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주 가능일로부터 3~5년을 직접 입주해 살아야 한다. 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 한다.
실제 거주하지 않고 속일 경우 1년 이하 징역 또는 1,000만원 이하 과태료가 부과된다. 단, 거주의무기간 중 해외체류, 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료 목적으로 다른 지역에 거주하는 등 부득이한 사정이 있을 때는 한국토지주택공사(LH)의 확인을 거쳐 거주한 것으로 인정받을 수 있다.