“부담 가능한 주택에 대한 요구가 커지고 있기 때문에 분양원가 공개와 분양가상한제가 실효성 있게 적용될 필요가 있다.”
변창흠 국토교통부 장관 후보자가 2019년 ‘황해문화’에 기고한 ‘주택공급 정책은 만병통치약인가’ 내용 중 일부다. 분양원가 공개를 통한 저렴한 주택 공급 확보를 언급한 변 후보자는 “이 제도는 공공 택지뿐 아니라 민간 택지에도 확대 적용돼야 한다”고 적었다.
원가 공개는 건설사의 분양가 거품을 빼고, 공사비 부풀리기를 막아 부동산 가격을 안정시킬 대안의 하나로 평가 받는다. '원가 공개론자'인 변 후보자 또한 분양가격 상승기에 이뤄진 원가 공개는 높은 지지를 받는다고 여겼다. 때문에 집값이 폭등하는 시기에 이뤄진 분양원가 공개 항목 확대를 반겼다.
지난 2012년까지 분양원가 공개 항목은 공공택지 분야에서 12개였지만 지난해부터 62개로 크게 늘었다. 이재명 경기지사가 주택법 개정 전인 2018년 9월 경기도시공사의 분양 아파트 분양가격 공시 항목을 먼저 늘리겠다고 했고, 서울주택도시공사(SH)와 한국토지주택공사(LH)도 보조를 맞췄다.
최근 SH가 공개한 서울 구로 항동 공공주택지구 4단지 분양아파트 준공 건설원가는 거품을 확 뺐다. 분양 당시부터 ‘서울 3억원대 아파트(25평형)’로 큰 인기를 끌었는데, 12~15층 규모에 총 190세대 건설비는 총 387억원이 들었다. 가구당 평균은 2억300만원 정도다.
변 후보자가 그간 원가 공개 정책에서 긍정적인 신호를 봤다면 장관 취힘 후 이를 민간택지 주택으로 확대할 가능성도 있다. 실제 변 후보자는 기고를 통해 “민간 주택을 공급하는 가장 대표적인 사업은 재개발ㆍ재건축이지만, 도시 및 주거환경정비법을 통해 사실상 공익사업으로 추진되기 때문에 완전한 민간 사업이라 보기 어렵다”는 견해를 보였다. 현재 민간택지 원가 공개 의무는 2014년부터 폐지됐다. 폐지 전까지는 7개 항목을 공개하도록 했다.
윤순철 경제정의실천시민연합 사무총장은 “분양원가를 민간도 공개해 과도한 이득을 가져가지 못하도록 해야 한다”며 “새 아파트를 지을 때마다 분양가는 계속 높아지고, ‘깜깜이’로 해놓은 상태라 소비자를 덤탱이 씌우고 있다”고 밝혔다.
하지만 집값 급등기에 분양원가를 공개한다고 해서 부동산 시장이 안정화될 리 없다는 지적도 있다. 이 정책은 2007년 노무현 정부가 집값을 잡기 위해 도입했지만 초반에만 분양가가 낮아지는 효과를 봤을 뿐, 주변 집값까지 끌어내리지는 못했다. 당시 금융위기도 겹친데다 민간 건설사들이 아파트 공급마저 줄이면서 원가공개 제도는 무용지물이 됐다.
건설업계 관계자는 “지금은 분양원가 공개를 통한 가격 안정화보다 공급을 늘리는 게 시급한 상황인데, 원가를 공개하라고 하면 공급하는 입장에서는 아예 공급을 안 하고 만다”고 말했다. 그는 “현재도 분양가상한제로 분양가는 시장가에 못 미치는 수준이다. 또 유무형 자산인 민간 땅을 국가가 어떤 기준으로 값을 매길 것인지도 궁금하다”고 부정적으로 평가했다.