#. 분당에 사는 50대 A씨 부부는 자녀 교육 문제로 마포구로 이사를 가려 합니다. 현재 보유한 부동산과 주식을 모두 처분하면 마포구 랜드마크 아파트인 아현동의 '마포래미안푸르지오'(전용면적 84㎡)를 살 수 있지 않을까 생각 중입니다.
그런데 최근 뉴스를 보니 내년 이후부터 종합부동산세가 크게 오를 것 같다고 해서 고민에 빠졌습니다. 이 아파트의 최근 실거래가는 16억~17억원 정도인데, 종부세에 재산세까지 합치면 부담이 만만치 않을 거 같아서입니다. 해마다 눈덩이처럼 커지는 종부세, 조금이라도 덜 내는 방법이 있을까요.
부자와 연예인 걱정은 안 하는 거라 들었습니다. 그래서 종합부동산세는 다루지 않으려 했습니다. 종부세는 1%만 내는 '부유세'이니까요. 사실 '종부세 한 번 내봤으면' 생각하는 사람도 적지 않을 겁니다.
그런데 갈수록 상황이 바뀌고 있습니다. 올해 종부세 납부 대상자는 작년보다 25% 늘어난 74만4,000명을 기록했습니다. 고지세액도 4조2,687만원으로 역대 최고랍니다. 여전히 대한민국 국민 1.5% 정도만 내는 세금이지만, 내년과 내후년에는 종부세 납부자가 저 크게 늘어날 게 유력해 보입니다.
더 많은 이들이 부자 대열에 올라선다는 얘기이기도 하지만, 당장 지갑에 들어오는 소득에 대한 과세가 아닌 터라 어떻게든 종부세를 피하거나 덜 내고 싶은 게 인지상정이겠죠. 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다.
먼저 종부세가 무엇인지부터 간단히 살펴보려 합니다. 과세대상은 건물과 토지로 나뉩니다. 편의 상 토지는 빼고 건물만 다루겠습니다. 건물 중에도 주택(아파트, 단독·다가구·다세대)과 오피스텔(주거용)에만 부과됩니다. 별장이나 상가, 공장 같은 건물에는 부과되지 않습니다.
계산법은 생각보다 단순합니다. 계산법은 아래 표와 같습니다.
예를 들어 1주택자가 공시가격 8억9,000만원 짜리 주택을 보유하고 있다면 종부세를 내지 않습니다. 2주택 이상을 보유한 다주택자는 공시가격 합이 5억9,000만원이면 종부세 대상이 아닙니다.
공정시장가액비율은 2019년 85%에서 2020년 90%까지 올랐고, 내년에는 95%, 2022년에는 100%가 됩니다. 공시가격이 오르지 않아도 2022년까지는 5%포인트 정도씩 종부세가 오른다는 말입니다.
거기에 정부가 최근 발표한 로드맵에 따라 공시가격 현실화율(시세 대비 반영률)은 2030년까지 90%까지 올라갑니다. 올해 기준 공시가격 반영률은 단독주택 53.6%(표준주택 기준), 공동주택 69.0% 수준입니다.
여기에 내년부터는 세율까지도 올라갑니다. 얼마나 오르는 지는 아래 표로 대체하겠습니다.
이제 A씨 사례로 돌아가겠습니다. 마포래미안푸르지오 84㎡는 현재 시세가 16억~17억원 정도인데, 공인중개소 등에 따르면 올해 공시가격은 10억~11억원 정도라고 합니다.
지난해까지는 종부세 대상이 아니었으나 공시가가 9억원 이상으로 올라 1주택자 기준 최소 30만원 이상의 종부세가 나왔다고 합니다.
재산세까지 합하면 올해 보유세(재산세+종부세 등)가 300만원이 넘는데, 대략 추산해보면 내년에는 450만원, 2022년에는 600만원이 넘는다는 계산이 나옵니다.
그렇다면 본론인 종부세를 줄일 수 있는 방법을 알아볼까요. 몇가지 방법이 있는데, A씨의 경우 공동명의를 활용할 수 있을 것 같습니다. 종부세는 가구가 아니라 인별로 과세를 하는데, 주택을 매입할 때 공동명의를 하면 세액공제가 늘어나 납세액을 줄일 수 있습니다.
예를 들어 1주택자가 단독명의를 하면 9억원까지 공제해주는데, 부부가 공동명의로 취득을 하면 한 사람당 6억원씩을 공제해줍니다. A씨가 매입을 고민 중인 마포래미안푸르지오 아파트의 공시가가 10억~11억원 정도니까 만약 배우자와 공동명의로 매입을 한다면 각자 6억원씩 12억원을 공제 받아 종부세를 내지 않을 수 있습니다.
물론 이 계산은 2020년을 기준으로 한 것인데, A씨가 앞으로 주택을 매입한다면 내년 6월1일 기준 공시가가 적용될 것입니다. 그때는 아마 공시가가 12억원을 넘어서 공동명의라 해도 종부세를 내야 할 가능성이 높을 것 같습니다. 설사 그렇더라도 단독명의인 경우보다는 세금을 크게 줄일 수는 있을 겁니다.
그런데 여기서 한 가지 체크해야 할 게 있습니다. 종부세는 60세 이상 고령자인 경우와 5년 이상 장기보유한 경우 연령과 기간에 따라 세액공제를 받을 수 있습니다. 내년부터는 공제율도 더 높아집니다.(아래 표 참조)
단 두 공제는 모두 단독명의로 매입한 경우에만 적용이 가능합니다. 따라서 A씨의 경우에는 현재 나이와 앞으로 어느 정도 기간까지 아파트를 보유할 예정인지 등을 고려해 단독명의와 공동명의 중 어느 것이 유리한 지를 따져봐야 합니다.
예를 들어 A씨가 5년 뒤 60세가 넘는다고 가정하면 총 40%의 세액공제를 받을 수 있습니다. 집값이 계속 상승해 공시가가 치솟을 가능성이 높다면 장기적으로는 이 방법이 더 유리한 선택일 수 있습니다. 몇 년 뒤 공동명의로 전환하는 방법도 있지만, 그 또한 증여세 부담이 만만치 않겠죠.
마지막으로 하나만 덧붙이면 주택을 매입할 때 납부 기준일인 6월1일 이후에 계약을 하면 해당 연도에는 재산세와 종부세를 내지 않을 수 있습니다. 물론 반대로 매도자는 5월31일 이전에 집을 팔려고 노력할테니, 이 점도 감안해야 할 겁니다.