한국일보

'빚 많은 집' 깡통전세 막는 세입자의 무기… "계약시 '감액등기' 요구해야"

입력: 2020.10.25 10:00

편집자주

부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.

수도권에 사는 직장인 김모(30)씨는 이달 집주인과 민사소송을 시작했습니다. 원래 계획대로라면 그는 지금쯤 경기 용인시의 한 아파트에서 전세를 살고 있어야 합니다. 하지만 김씨는 현재 집 대신 호텔에서 장기투숙 중입니다.

전셋집에 낀 근저당금 6억3,000만원이 문제였습니다. 김씨 주장에 따르면, 그가 7월말 계약금 5,000만원을 납입할 당시 전세보증금 5억원을 '감액등기'하기로 집주인과 합의했습니다. 그런데 이달 잔금을 치를 때가 되니, 집주인이 돌연 등기 절차 진행 없이 "당장 잔금을 입금하라"고만 했다는 겁니다.

김씨 사례를 바탕으로 빚을 많이 끼고 있는 주택을 임대차 계약할 때 주의해야 할 점에 대해 알아봤습니다.

Q. 근저당금 많은 집은 왜 위험한가

근저당금을 쉽게 설명하면 '주택에 얽혀 있는 빚'이라 할 수 있습니다. 주택담보대출이 대표적입니다. 전세도 임대인이 임차인에게 진 빚인만큼, '(근저당금+세입자가 낸 보증금)/집값'을 흔히 주택의 부채비율이라 표현합니다.

부채비율이 높을수록 '깡통전세'의 위험도 커집니다. 깡통전세는 집값 하락 등으로 전세금이 매매가보다 높아진 주택을 뜻합니다. 문제가 생기면 자칫 집을 팔아도 전세보증금을 못 돌려줄 수 있어서입니다.

집이 경매에 넘어가면, 통상 선순위에 있는 근저당권자가 먼저 낙찰금을 가져가고 남은 돈을 세입자에게 돌려줍니다. 이런 탓에 업계에선 전셋집의 부채비율이 70%를 넘으면 깡통전세 위험이 높다고 경고합니다.

한 줄 답변 : "부채비율이 높으면 전셋돈을 떼일 수 있다"

Q. 전셋집 부채비율은 어떻게 알 수 있나

부동산 등기부등본의 을구에 '근저당권설정'으로 기재돼 있습니다. 통상 은행 등 1금융권은 대출금의 110~120% 정도를 잡으며, 새마을금고 등 2금융권은 120~130% 정도까지 설정합니다.

한 줄 답변 : "계약 전 등기부등본을 떼봐야 한다"

Q. 김씨가 집주인과 합의했던 감액등기는 무엇인가

간단히 말하면 임대인이 전세금으로 집의 빚을 갚는 것입니다. 김씨 사례를 들자면, 감액등기를 할 경우 전셋집의 근저당금(근저당채권최고액)은 6억3,000만원에서 전세금 5억원이 빠진 1억3,000만원으로 줄어듭니다.

감액등기를 하면 부채비율은 줄어듭니다. 김씨 전셋집 시세를 10억원이라 가정할 경우, 감액등기 후 부채비율은 '(6억3,000만원+5억원)/10억원'인 113%에서 '(1억3,000만원+5억원)/10억원'인 63%로 내려갑니다.

한 줄 답변 : "근저당금을 줄여 전셋돈을 보호하는 방법이다"

Q. 감액등기 방법과 주의사항은 무엇인가

전월세 계약 때 특약사항으로 넣어야 합니다. 계약서를 작성할 때 '임대인은 근저당채권최고액을 전세금 납부일까지 A원으로 감액한다'는 등의 문구를 넣으면 좋습니다. 김씨 계약서에 이 문구가 있다면, 집주인과 소송에서 이길 가능성이 높습니다.

계약 전에 주의할 점도 있습니다. 일부 집주인은 '주택 융자를 상환했으니, 굳이 감액등기를 할 필요가 없다'고 말하기 때문입니다. 김씨 사례를 빗대자면 "전셋돈 5억원으로 근저당 설정된 6억3,000만원을 갚을테니, 감액등기는 하지 말자"는 것입니다.

그러나 이는 잘못된 말입니다. 감액등기를 하지 않으면, 설정된 근저당금은 그대로이기 때문입니다. 이 경우 집주인은 세입자가 입주한 후에도 근저당금 최고한도까지 대출을 받을 수 있고, 빚을 돌려받는 1순위도 여전히 은행입니다.

한 줄 답변 : "집주인이 빚을 갚았더라도 감액등기를 요구해야 한다"

Q. 집주인이 감액등기를 했는지 확인하는 방법은

잔금 납부일에 집주인과 은행에 동행하는 것이 가장 좋습니다. 실제 집주인이 채무변제를 하고 감액등기를 신청했는지 확인한 뒤, 잔금을 치러야 안전합니다. 부득이한 경우엔 법무사를 통해 감액등기를 진행하는 것을 추천합니다.

한 줄 답변 : "집주인과 은행에 동행해 확인해야 안전하다"

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강진구 기자 realnine@hankookilbo.com

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명태균 녹취 공개 파문

검찰, 명태균과 유력 정치인 관계 집중 추궁... '明 커넥션' 실체 드러나나

윤석열 대통령 부부 공천 개입 의혹 등의 핵심 인물인 명태균씨를 수사 중인 검찰이 명씨와 유력 정치인들의 관계, 이른바 '명(明) 커넥션'의 실체를 집중 파헤치고 있다. 명씨 주변 관계자들을 상대로 전 국민의힘 대표인 이준석 개혁신당 의원을 비롯한 유력 정치인들에 대해 명씨가 거론한 내용 및 사실관계를 집중 추궁한 걸로 확인됐다. 명씨가 유력 정치인들과 친분을 내세워 '공천 장사'를 했다는 혐의를 입증하는 한편 실제 명씨가 여론조사 결과를 무상 제공하는 등 부정한 거래가 있는지 확인하기 위해 사실관계를 따지고 있는 것으로 보인다. 22일 한국일보 취재를 종합하면, 창원지검 전담수사팀(팀장 이지형 차장검사)은 명씨와 김영선 전 국민의힘 의원, 명씨가 실질적으로 운영한 것으로 알려진 미래한국연구소 관계자 등을 불러 명씨와 교류가 있었던 것으로 알려진 정치인들과 명씨의 관계에 대해 캐물었다. 검찰은 △명씨와 이들이 관계를 맺고 유지하게 된 경위 △명씨가 이들과 나눈 문자메시지 등이 내포하고 있는 의미 등을 주로 물었다고 한다. 검찰은 이 과정에서 명씨가 2021년 무렵부터 유력 정치인들과 접촉면을 급격히 넓혀왔다는 진술을 확보했다. 지금까지 명씨와 함께 사진을 찍거나 직접 연락한 정황이 공개된 정치인은 윤 대통령과 김 전 의원 외에도 이준석 의원, 김종인 전 국민의힘 비상대책위원장, 김진태 강원지사 등이 있다. 최근 명씨 컴퓨터 디지털포렌식 과정에서 2020~2022년 국민의힘 산하 정책연구소인 여의도연구원장이었던 지상욱 전 국민의힘 의원이 명씨와 연락을 주고받은 흔적도 복구됐다. 검찰이 확보한 진술의 공통점은 '명씨가 선거 전략을 조언하면서 정치인들과 가까워졌다'는 것이다. 이 의원은 2021년 국민의힘 당대표 경선을 앞두고 다른 후보들에 밀리던 상황에서 명씨가 김 전 의원을 통해 '당대표에 당선될 방법이 있다'는 말을 전한 후 처음 만났다고 한다. 같은 해 치러진 서울시장 보궐선거에서 오세훈-안철수 후보 단일화 전략을 김 전 위원장에게 제안해 만남이 이뤄졌다는 복수의 진술도 나온 것으로 알려졌다. 검찰은 명씨가 정치인들과의 친밀한 관계를 내세워 불법 정치자금을 받아냈을 것으로 본다. 이런 수법으로 김 전 의원으로부터 공천 대가로 불법 정치자금을 받아 챙기고, 윤 대통령 부부 상대로도 영향력을 행사하려 시도했다고 의심하는 것이다. 명씨는 2021~2022년 정치권 인맥을 과시하면서 지방선거 예비후보들로부터 공천 명목으로 총 2억4,000만 원을 수수한 혐의로 구속됐다. 명씨가 정치권과 교류하면서 부정한 대가를 받고 여론조사 결과를 제공했는지 등도 검찰은 살펴보고 있다. 명씨가 윤 대통령 부부를 경로로 김 전 의원 공천에 개입했다는 의혹 외에도 각종 선거에까지 영향을 미치려 했다는 의혹이 정치권을 중심으로 연일 제기되고 있어서다. 2021년 국민의힘 대표 및 서울시장 선거 과정에서 명씨가 단순 전략 제공을 넘어 여론조사를 왜곡하는 등 부당하게 관여했다는 논란도 현재 불거진 상태다.