"어떻게 하면 이 집에 2년 더 살 수 있는 건가요?"
계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 한 새 주택임대차보호법이 시행된 지 70일이 넘었지만, 세입자는 여전히 머리가 아픕니다. 언론기사 내용은 수능 영어문제보다 어렵고, 주변의 '자칭' 부동산 전문가도 정작 궁금한 부분에선 말문이 막히는 경우가 많습니다.
전세살이를 시작한 세입자들이 특히 궁금해하는 새 주택임대차법 내용을 몇 개 소개합니다.
전세 자동연장을 법적인 용어로 하면 '묵시적 갱신'이라 합니다. 쉽게 말하면, 집주인과 세입자가 별 말 없이 계약 만료일을 넘겨버린 것입니다. 이런 경우 직전 계약 때와 같은 조건으로 다시 한번 전월세 계약을 시작한 것으로 봅니다. 별도의 전월세 계약서를 쓸 필요도 없는 셈입니다.
조건은 간단합니다. 집주인이 계약 만료 6~1개월 전까지 전월세에 관한 이야기를 꺼내지 않았다면 자동으로 묵시적 갱신이 됩니다. 단 법이 바뀌어 오는 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신되는 전월세 계약은 이를 따지는 기간이 6~2개월 전까지로 변경됩니다.
묵시적 갱신은 새 임대차법에서 명시한 계약갱신청구권이 아닙니다. 계약갱신청구권은 세입자가 직접 행사해야만 발동되기 때문입니다. 전월세 기간이 묵시적 갱신으로 자동 연장되어도, 세입자는 여전히 계약갱신청구권을 한 장 갖고 있는 것입니다.
한 줄 답변 : "가능하다"
잘못된 말입니다. 앞서 말했듯이 자동 연장(묵시적 갱신)은 현재 계약과 같은 조건으로 계약을 다시 시작한 것입니다. 법에서는 '2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다'고 정해놓고 있습니다. 집주인이 1년만 연장한다고 말했더라도, 세입자는 합법적으로 2년을 살 수 있는 것입니다.
물론 집주인이 반발할 가능성도 있습니다. 이 경우엔 대한법률구조공단 산하 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 넣거나, 민사소송을 제기할 수 있습니다.
한 줄 답변 : "2년 살 수 있다"
법에서 정한 특별한 양식은 없습니다. 집주인에게 '계약갱신청구권을 사용했다'는 사실을 알리는 방법이라면 무엇이든 상관없습니다. 카카오톡 메시지를 보내도 되고, 그냥 말로 해도 됩니다.
다만 정부는 내용증명 우편을 추천하고 있습니다. 확실한 증거를 남기는 것이 추후 집주인과의 분쟁을 예방할 방법이기 때문입니다. 나중에 집주인이 "못 들었다"고 발뺌할 수도 있으니까요. 내용증명은 인터넷우체국을 통해서도 보낼 수 있습니다.
한 줄 답변 : "집주인에게 카톡을 보내도 되지만, 기왕이면 내용증명이 낫다"
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