정부가 전세에서 월세로 전환할 때 적용되는 '전월세 전환율'을 현재의 4%에서 2.5%로 낮추기로 했다.
전월세 전환율이란 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 비율을 말한다. 전월세 전환율이 높으면 전세에 비해 월세 부담이 높다는 의미다. 반대로 낮으면 전세에 비해서 월세 부담이 적다는 뜻이다.
정부의 조치로 향후 집주인과 세입자가 임대계약을 할 때 셈법도 크게 달라지게 됐다. 주요 내용과 쟁점을 문답으로 정리한다.
-세입자 입장에서 월세 부담은 얼마나 줄어드나.
"전세 보증금 4억원인 아파트를 예로 들어보자. 이 계약에서 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지를 월세로 돌린다고 치자. 기존 전월세 전환율 4%를 적용하면 월세는 1년에 400만원(1억원의 4%), 매달 약 33만원이 된다. 하지만 전환율을 2.5%로 낮추면 월세는 1년 250만원, 매달 약 21만원으로 줄어든다."
-계약을 갱신할 때 전월세전환율보다 높은 비율로 월세 계약을 했다. 이럴 때는 어떻게 해야 하나.
"해당 계약은 무효가 되고, 세입자는 초과분을 내지 않아도 된다. 이미 월세를 초과해서 냈다면 초과분을 돌려달라고 집주인에게 요청할 수 있다. 다만 집주인이 이를 끝내 거부할 경우 즉각 행정처분을 내릴 수 있는 것은 아니다. 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 민사소송을 해야 한다."
-월세에서 전세로 전환해도 같은 기준이 적용되나.
"그렇지 않다. 주택임대차보호법 제7조에 따르면 전월세 전환율은 '보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우'에만 적용된다. 통상 월세를 전세로 바꾸는 경우에는 '시장전환율'을 참고해 집주인과 세입자간 협의로 정한다. 시장전환율은 한국감정원이 매달 발표하는 또 다른 의미의 '전월세 전환율'을 참고하는데, 6월 기준 감정원의 전월세 전환율(시장전환율)은 전국 평균 5.9%다."
-전월세 상한제(5%)가 도입됐는데, 이것과는 별개인가.
"별개의 개념이다. 전월세 전환율은 글자 그대로 전세에서 월세, 혹은 월세에서 전세로 임대료 지급 방식을 변경할 때 시중금리 등을 고려해 어느정도 수준이 적정한 지 제시하는 것이다. 지난달 말부터 시행되는 전월세 상한제와는 별개다. 위 사례를 예로 들면 보증금을 4억원에서 3억원으로 낮추면 월세가 매달 약 21만원(전환율 2.5% 적용)이 되는데, 여기에 임대료를 5% 인상한다고 하면 월세는 25만원이 된다."
-집주인이 전세에서 반전세로 바꾸자고 하면 무조건 따라야 하나.
"그렇지 않다. 개정 법률에 따라 계약갱신청구권을 행사하는 경우, 임대차는 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된다. 집주인 마음대로 전세에서 월세로 바꿀 수 없다는 얘기다. 다만 임차인이 수용하면 전세의 월세 전환은 가능하다. 전월세 전환율은 이 경우에 적용될 수 있다."
-새로 계약할 때도 전월세 전환율이 적용되나.
"그렇지 않다. 전월세 전환율은 기존 전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 법적 기준이어서 신규 임대 계약을 맺을 때는 적용되지 않는다."
-언제부터 시행되나.
"정부는 주택임대차보호법 시행령 하위규정을 8월 말 입법예고에 착수해 10월 중 시행을 목표로 조속한 입법절차를 진행하겠다는 방침이다."