당정이 준비 중인 부동산 추가 대책의 핵심은 다주택자 매물 유도다. 서울 강남 등지에 고가 아파트를 두 채 이상 갖고 있는 이들에게 ‘징벌적 과세’를 해 집을 팔도록 하겠다는 작전이기도 하다.
이를 위해 당정은 부동산 3대 세제인 △보유세(종합부동산세+재산세) △양도소득세 △취득세를 모두 손질할 기세다. 전문가들 사이에선 매물 출회에 따른 공급 효과가 집값 안정으로 이어질 것이란 기대와, 오히려 거래가 더 줄고 증여 등 새로운 절세법만 등장할 것이란 우려가 엇갈리는 분위기다.
당정이 가장 방점을 두는 카드는 이른바 ‘진짜 종부세’다. 공시가격 9억원 이상에만 누진적으로 적용하는 세금인 만큼 투기 성향 다주택자에게 가장 위력적이라는 판단에서다.
정부는 작년 12ㆍ16 대책에서 밝힌 종부세율 상향안에 더해 △3주택자 기본공제 기준을 6억원에서 3억원으로 낮추고 △과표를 쪼개고 구간을 낮춰 최고세율 다주택자를 늘리고 △최고세율을 더 높이는 방안 등을 추가하는 것을 검토 중이다.
이럴 경우, 3주택 이상자의 종부세 부담이 올해보다 최대 두 배까지 늘어날 수 있다는 관측도 나온다.
8일 신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 세무사의 시뮬레이션(모의계산)에 따르면 서울 서초구 아크로리버파크(전용 113㎡)와 강남구 은마아파트(84㎡), 송파구 잠실주공 5단지(83㎡)를 보유한 A씨의 경우 세 아파트의 공시가격 합계가 약 62억원으로 올해 보유세 예상액은 총 1억726만원(종부세 7,230만+재산세 1,275만원 등)이다.
여기에 12ㆍ16 대책 때 나온 종부세율 강화안을 반영하고, 공시가격이 추가로 10% 오른다고 가정하면 김씨의 내년 보유세는 1억5,318만원(종부세 1억813만원+재산세 1,469만원 등)으로 올라간다.
정부가 이번에 추진하는 방안 중 3주택자 기본공제 하향을 적용한다면 보유세 부담은 1억6,269만원으로 1,000만원 가까이 더 늘어난다. 종부세 과표까지 추가로 상향되면 김씨의 보유세는 최대 2억원까지 뛸 수도 있다.
양도세 부담도 커질 수 있다. 강병원 더불어민주당 의원이 7일 발의한 소득세법 일부개정안에는 주택 보유기간이 1년 미만일 경우 80%의 양도세율을, 1년 이상 2년 미만 보유에는 70%를 적용하는 내용이 담겼다.
10억원짜리 아파트를 1년도 안돼 12억원에 판다면, 현재는 시세차익 2억원의 50%인 1억원을 양도세로 내면 되지만 개정안이 통과되면 세 부담이 1억6,000만원으로 늘어난다.
법안에는 다주택자 양도세 중과를 강화하는 내용도 포함됐다. 2주택자가 매입가 10억원 아파트를 15억원에 팔 경우 기본세율에 더한 가산율이 기존 10%포인트에서 20%포인트로 늘어나 양도세 부담이 2억4,706만원에서 3억206만원으로 증가한다. 3주택자라면 세 부담이 3억206만원에서 3억5,706만원으로 증가한다.
취득세의 경우 현재 1~3% 수준에서 최대 12%까지 늘어날 수 있다. 정부는 이해찬 민주당 대표가 언급한 ‘싱가포르 모델’을 참고해 세제 개편 작업에 착수한 상태다. 싱가포르에서는 주택 한 채에 최대 4% 취득세만 내면 되지만 2주택자는 12%, 3주택자는 15%를 추가로 내야 한다.
현재 국내 취득세율은 1~3%이고, 4주택 이상에 4%가 적용된다. 1주택자가 10억원 아파트를 추가로 사면 현재는 3,000만원(농어촌특별세 등 별도)을 내면 되는데, 싱가포르 사례(12%)가 그대로 적용된다면 1억2,000만원(12%)을 내야 한다.
전문가들은 다주택자 세 부담이 지금보다 더 늘어나면 과거와 다른 양상이 펼쳐질 수 있다고 보고 있다. 3주택자인 A씨의 2017년 보유세 총량은 3,135만원에 불과했는데 3년 사이 3배 이상 부담이 늘어난 상태다.
박정국 하나은행 상속증여센터 팀장은 "그 동안 다주택자 압박 대책이 계속 나왔지만 10명 중 9명은 집을 팔려는 움직임이 없었다고 보면 된다"며 "하지만 여기서 더 센 대책이 나오면 매물이 크게 늘어나 집값 하락으로 이어질 수도 있을 것”이라고 내다봤다.
부작용 우려도 적지 않다. 심교언 건국대 교수는 "과거에는 거래세는 낮추고 보유세는 올리자는 기조였는데 지금은 다주택자를 무조건 괴롭히겠다는 식으로 보인다"며 "특히 양도세를 올리면 단기적으로 공급 동결효과가 나타나 매물이 오히려 줄고 증여 등의 우회로를 택하는 경우가 많아질 것"이라고 전망했다.