"실거래가 역전 우려"…정부, 내년 공시가 현실화율 인하 유력 검토

현실화율 동결 시 '공시가>시가' 역전 속출 우려
올해 현실화율 71.5%…내년 이보다 하향할 듯
이달 중 현실화율 하향+보유세 완화 방안 발표

20일 오후 서울 시내 아파트 모습. 뉴스1

정부가 내년 부동산 공시가격 현실화율을 올해보다 더 낮추는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 집값 하락이 이어지고 현실화율까지 내려가면 내년도 공시가격 역시 내려가면서, 공시가격에 맞물린 재산세와 종합부동산세 등 각종 조세 부담이 줄어들 전망이다.

앞서 현실화율 동결 발표, 이번엔?

4일 오후 서울 서초구 한국부동산원 강남지사에서 열린 부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회에서 송경호 한국조세재정연구원 부연구위원이 '부동산 공시가격 현실화 계획 수정ㆍ보완 방안'을 주제로 발표하고 있다. 연합뉴스

국토교통부는 오는 22일 한국부동산원 서울강남지사에서 '부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회'를 연다. 앞서 4일에 이은 2차 공청회다.

정부는 1차 공청회에서 내년 공시가격 현실화율을 올해(71.5%)와 동일하게 유지하겠다는 방침을 발표했다. 하지만 최근 집값 하락이 가팔라지면서 일부 지역을 중심으로 공시가격이 실거래가를 역전하는 사례가 잇따르자, 현실화율 동결 방침을 보완하겠다는 취지다. 현실화율을 아예 낮추는 방안이 공개된다는 뜻인데 관심은 어느 정도까지 낮추느냐다.

정부는 2차 공청회에서 정책 방향을 공개하고 늦어도 이달 중 내년 공시가 산정을 위한 현실화율 수정 계획을 발표할 계획이다.

시세↓+현실화율↓=공시가 큰 폭 하락

공시가격은 매년 정부가 1월 1일 고시하는 표준부동산 가격이다. 재산세, 건강보험료의 각종 부담금을 매기거나 취약계층의 복지제도 수급자격을 선별하는 기준으로 쓰인다. 60여 개 행정제도에서 공시가가 직·간접적으로 활용된다.

공시가격 현실화율은 공시가격이 시세에서 차지하는 비중으로 '시세반영률'을 뜻한다. 시세(부동산원 산정)에다 현실화율을 곱하면 공시가격이 된다. 문재인 정부는 조세 형평성을 높인다는 취지로 2020년 11월 공시가격과 시세 간 격차를 좁혀 단계적으로 현실화율을 90%까지 높이는 내용의 '공시가 현실화 계획'을 발표했다.

현실화율에다 시세를 곱하면 공시가격이 된다.

현실화율 인상과 함께 지난해까지 집값(시세)이 크게 뛰면서 공시가격 역시 급등(최근 2년간 36%↑)했다. 그 결과 각종 조세 부담이 커졌고, 새 정부는 대통령 공약에 따라 현실화율 계획을 전면 재검토하겠다고 밝혔다. 다만 윤석열 정부는 1차 공청회에서 '공시가 현실화 계획'을 전면 수정하는 방안은 1년 미루되 당장 국민의 조세 부담을 낮추기 위해 내년도 현실화율은 동결하겠다는 방침을 내놨다. 집값이 하락하는 상황에서 현실화율만 동결돼도 공시가격이 내려가는 효과를 볼 수 있기 때문이다.

문재인 정부가 도입한 현실화율 로드맵. 정부는 내년도 현실화율을 아예 낮추는 방안을 검토 중이다. 사진=국토교통부

그러나 예상을 뛰어넘는 집값 하락이 변수로 떠올랐다. 당장 내년 1월 1일 2023년 공시가격을 공시하더라도 이후 가격이 큰 폭으로 떨어지면 현재 일부 지역에서 관찰되는 역전현상(공시가>실거래가)이 속출, 시장 가격 왜곡과 조세 부담을 키울 가능성이 커진 것이다.

정부가 예상대로 내년도 현실화율을 올해(71.5%)보다 낮출 경우, 시세 하락과 맞물려 공시가격 역시 내려갈 전망이다. 정부는 재산세 등 보유세 인하 방안도 함께 검토 중이다. 이런 대책들이 동시에 시행되면 보유세 부담은 올해보다 더 내려갈 것으로 예상된다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com