"역대 최대 공급으로 집값 잡는다"... 5년간 270만 가구

[새 정부 첫 주택 공급 대책]
재건축·공공택지 개발로 140만 가구
1기 신도시 '도시 재창조' 수준 계획

윤석열 정부의 첫 주택 공급 대책 발표를 하루 앞둔 15일 서울 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스

윤석열 정부가 출범 이후 첫 주택 공급 대책을 발표했다. 향후 5년 동안 주거 선호도가 높은 도심 지역에 270만 가구를 공급하겠다는 게 골자다. 이를 위해 민간이 재개발·재건축을 통해 새 집을 짓는 데 걸림돌로 작용한 각종 규제를 과감히 풀고 주택 공급 시기를 앞당기기 위해 일부 지역을 '주택 공급 촉진지역'으로 지정하는 특단의 대책도 검토하기로 했다.

5년간 270만 가구 인허가… 서울 50만

270만 가구 주택공급 계획. 그래픽=김문중 기자

국토교통부는 16일 이런 내용의 '국민 주거안정 실현 방안'을 관계 부처 합동으로 발표했다. 새 정부의 주택 공급 청사진을 담은 로드맵으로, 가장 관심인 재건축 규제 완화 방안과 공공이 아파트 건설 지역을 조성하는 신규 택지 후보지 등은 내달부터 차례로 발표할 예정이다.

정부는 이번 로드맵을 통해 내년부터 2027년까지 270만 가구(인허가 기준)의 주택을 공급한다. 인허가 기준 역대 최대 공급 물량이다. 이는 지난 5년(2018~2022년)간 인허가된 물량(257만 가구)보다 13만 가구 많은 수준으로 수요가 많은 지역에 더 많은 물량을 배정한 게 특징이다. 서울엔 50만 가구를 공급하기로 했는데, 이는 지난 5년 실적(32만 가구)과 비교하면 50% 늘어난 것이다. 서울을 포함한 수도권에 158만 가구, 지방광역시에 52만 가구를 공급한다.

관건은 속도다. 아파트를 짓는 절차는 상당히 복잡한데, 주택 착공 바로 전 단계인 인허가 단계까지 가는데도 시간이 적잖게 걸린다. 특히 지난 정부처럼 공공이 일방적으로 주택 공급 후보지를 지정하는 식의 톱다운(하향식) 방식으로는 주택 공급 속도를 높이기 어렵다는 게 현 정부의 판단이다.

이에 정부는 주택 공급 방식을 민간 주도로 바꾸되, 이를 지원하기 위해 인허가 절차를 대폭 줄이는 등 규제는 풀고 각종 인센티브는 늘리기로 했다. 주민이 원하는 지역에 맞춤형 아파트가 들어설 수 있게 정부가 판을 깔아주겠다는 취지다.

270만 가구 어떻게 짓나. 그래픽=김문중 기자

재건축·공공택지 개발로 140만 가구 공급

원희룡 국토교통부 장관이 16일 정부서울청사에서 새 정부 첫 주택 공급 대책을 브리핑하고 있다. 국토부 제공

정부는 이를 위해 재개발·재건축 규제부터 손질하기로 했다. 서울 같은 도심 지역엔 신규 택지로 개발할 땅이 턱없이 부족한 만큼 오래된 집을 헐어 신속히 새 집을 지을 수 있도록 지원하겠다는 취지다.

이 역시 관건은 속도인데, 정부가 도입하기로 한 방안은 크게 세 가지다. ①서울 10만 가구 포함 전국에 22만 가구 이상의 신규 정비구역을 지정하고 ②'재건축 3대 대못'으로 꼽히던 재건축 초과이익환수제(재초환)와 안전 진단 규제를 완화하고 ③각종 행정 절차를 줄여주는 통합심의 대상에 민간정비·도시개발사업도 포함하기로 한 것이다. 정부는 이처럼 규제를 풀어 정비사업 방식으로 52만 가구를 공급한다. 정부는 내달 이를 포함한 정비사업 규제 완화 방안을 발표할 계획이다.

3기 신도시를 포함한 공공택지에서는 지난 5년(64만 가구)보다 24만 가구 많은 88만 가구를 공급한다. 첫 단계로 정부는 내달부터 내년까지 15만 가구의 신규 후보지를 차례로 발표할 예정이다. 정부는 이날 미공개 정보를 이용한 투기를 방지하기 위해 철저히 관리하겠다고 밝혔다. 지난 정부에서 발표한 경기 광명·시흥지구 개발도 그대로 추진한다. 정부는 15만 가구 후보지에 대해 도심과 철도 인접지역 중심으로 발굴할 계획이다. 신규 철도노선을 활용해 낙후지역을 개발한 홍콩 코우룬처럼 역세권 중심으로 고밀 개발하는 '콤팩트 시티'로 조성하겠다는 것이다.

정부는 신속한 택지 조성을 위해 택지조성사업에 수반되는 핵심 사업(광역교통사업·훼손지복구사업)에 대해선 예비타당성 조사를 면제하기로 했다. 또 원주민에 대한 토지 보상이 늦어져 택지 조성이 지연되는 걸 막기 위해 보상 제도도 획기적으로 개선한다.

주요정책 추진계획. 그래픽=김문중 기자

"일부 지역은 공급촉진지역 지정 검토"

14일 오전 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 대단지 아파트가 보이고 있다. 뉴시스

공공택지나 입지가 뛰어난 재개발 지역엔 건설원가 수준(시세 70% 이하)의 청년원가·역세권 첫 집도 들어선다. 무주택자를 위해 초기 자금 마련 부담을 확 낮춘 주택 모델(분양아파트)인데, 정부의 규제 완화(용적률 상향) 혜택을 본 정비사업자가 기부채납한 물량을 활용한다. 청년(19~39세 이하), 신혼부부(결혼 7년 내 등), 생애 최초 주택구입자가 대상이며 저금리로 장기 대출(40년 이상)을 제공한다.

나머지 130만 가구는 민간의 일반주택 사업을 활성화해 확보하기로 했다. 이를 위해 총 가구수를 300가구로 제한한 도시형생활주택 건축 규제를 500가구로 완화하기로 했다. 또 공급 여건이 양호한 지역에 규제 완화를 통한 주택 공급 촉진을 유도하기 위해 공급촉진지역제도를 신설하는 방안을 검토한다. 시장의 관심이 큰 1기 신도시는 준공 후 30년이 지난 만큼 올 하반기 연구 용역을 거쳐 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 세우기로 했다.

정부 "집값 조정 거칠 것"

윤석열 정부가 첫 주택공급대책을 발표한 16일 서울 여의도 스퀘어에서 바라본 아파트 단지.연합뉴스

정부는 최근 부동산시장이 꺾인 상황에서 이번 대규모 주택 공급 대책이 집값의 하방 압력을 높이는데 영향을 미칠 걸로 전망한다. 정부 고위 관계자는 "그간 집값이 너무 가파르게 오른 만큼 다소 조정될 필요성은 있다"며 "주택 공급이 늘면 자연히 조정 과정을 거칠 걸로 본다"고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 "충분한 주택 공급으로 시장의 집값 불안 우려를 낮추는 공급 시그널을 보낸 건 긍정적"이라고 평가했다.

다만 재초환 규제 완화는 법 개정(재건축이익환수법) 사안이라 국회 통과가 늦어지면 되레 시장에 불확실성을 키우는 요인으로 작용할 여지도 있다. 무분별한 규제 완화 조치에 대한 우려도 없지 않다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공급촉진지역 제도의 취지는 좋지만 과거 도시형생활주택에 대한 과도한 규제 완화로 심각한 주차난이 빚어진 전례가 있는 만큼 충분한 검토가 필요해 보인다"고 지적했다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com