공시가 1억 선 넘은 아파트 급증에 투기꾼도 실수요자도 '당혹', 왜?

15일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 지역 아파트. 뉴스1

올해 크게 오른 공동주택 공시가격에 주택 소유자들이 당황하는 가운데, 지난해 투자 목적으로 공시가격 1억 원 이하 '초저가' 아파트를 대거 매수했던 다주택자들도 덩달아 동요하고 있다. 작년엔 초저가였던 아파트의 공시가격도 올해는 1억 원을 훌쩍 넘어서면서 세금 부담이 급증해 매도 자체가 쉽지 않아졌기 때문이다.

16일 정부에 따르면, 올해 공시가격 1억 원 이하 공동주택은 전체의 30.2%(약 430만 가구)로, 작년보다 약 19만 가구 줄었다.

1억 원 이하 초저가 공동주택은 다주택자여도 취득세를 1.1%만 내면 돼 투기 세력의 단골 메뉴가 됐다. 실제 지난해 공시가격 4,270만 원이었던 부산 부산진구 '개금시영' 전용면적 39.67㎡는 지난해 5월 7,400만 원에 매매됐으나, 연말에는 1억6,000만 원까지 치솟았다. 이곳은 지난해 전국에서 '매매 계약 후 거래 취소'가 가장 많이 발생한 아파트이기도 했다.

하지만 초저가 공동주택이 속속 2, 3배씩 뛴 올해 공시가격 발표로 상황이 반전됐다. 개금시영 전용면적 39.67㎡는 1억1,700만 원으로, 작년보다 3배 가까이 올랐다. 대전 중구 '용두' 전용면적 47.46㎡도 4,990만 원에서 1억6,100만 원으로 3배 넘게 뛰었다.

작년 8월부터 공시가격이 1억 원을 초과하면, 3주택 이상 보유자(조정대상지역은 2주택 이상)부터는 취득세율이 8~12%로 크게 높아졌다. 가령 3주택자가 조정대상지역에서 공시가격 1억 원 아래인 시세 2억 원 아파트를 매수하면 취득세는 220만 원뿐이나, 공시가격이 1억 원을 넘기면 같은 시세여도 무려 2,400만 원을 내야 한다.

당연히 이 아파트를 산 다주택자들은 공시가격이 확정되는 다음 달 29일부터 취득세가 중과된다.

시장에서는 이런 여파로 1억 원 선을 넘긴 아파트들의 거래 위축과 시세 하락을 우려하고 있다. 다주택자라는 단골 수요가 세 부담 탓에 사라지면 시세차익을 실현하려는 다주택 집주인들의 매도도 난감해질 수 있다. 여기에 작년 집값 급등 속 덩달아 '패닉 바잉(공황 매수)'에 나섰던 실수요자들의 피해도 우려되는 상황이다.

정세은 충남대 경제학과 교수는 "다주택자는 공시가격에 상관없이 세금을 강하게 부과해 불로소득을 누리려는 투기 심리를 잡아야 한다"고 지적했다.

강진구 기자 realnine@hankookilbo.com