[사설] 분양가상한제 ‘핀셋 지정’, 수요ᆞ가격 규제로는 집값 잡기 어렵다

이문기 국토교통부 주택토지실장이 6일 세종시 정부세종청사 국토교통부에서 민간택지 분양가상한제 대상지역을 선정한 주거정책심의위원회 결과를 설명하고 있다. 연합뉴스

국토교통부가 6일 민간택지 분양가 상한제(상한제) 대상 지역을 발표했다. 예상대로 분양가 상승세를 이끈 서울 ‘강남 4구’의 22개 동이 대거 포함됐다. 강북에서도 마포ㆍ용산ㆍ성동ㆍ영등포구의 5개 동이 함께 지정됐다. 이로써 상한제는 2015년 4월 시행 중단 이래 4년 7개월 만에 다시 작동하게 됐다. 하지만 상한제는 그동안 시행 시점, 지정 범위 등을 둘러싼 정책 혼선으로 적잖이 ‘김이 빠진’ 상태라 효과를 자신하기 여전히 어려운 상황이다.

상한제 대상 지역에서 일반 아파트는 28일 이후, 재개발ㆍ재건축 아파트는 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지의 분양가가 제한되고, 전매제한 및 실거주 의무가 부여된다. 국토부는 이번 지정에 최근 집값 상승세가 높고, 정비사업이나 일반 주택사업이 활발하며, 향후 고분양가 책정 우려가 높은 곳들이 대부분 포함됐기 때문에 서울 집값이 10% 포인트 하락하는 정도의 집값 안정 효과를 거둘 것으로 기대하고 있다. 하지만 시장에선 고작해야 단기적 효과에 그칠 뿐 추세적 안정세를 기대하기 어렵다는 반응이 많다.

사실 지난 8월 상한제 시행 방침 발표 이후에도 서울 집값 상승세는 지금까지 19주나 이어지고 있다. 공급 부족 우려가 추격 매수세를 자극한 결과라는 분석이다. 앞으로도 상황이 극적으로 바뀔 가능성은 별로 없다. 저금리에 따른 풍부한 시중 유동성, 대체 투자재의 부재, 공급 부족 우려, 상한제 시행 지역 이외 지역의 집값이 상승하는 ‘풍선효과’ 등을 감안할 때 집값 상승세는 좀처럼 꺾이기 어려워 보인다.

김현미 국토부 장관은 “시장 불안 움직임이 확대될 경우 모든 정책 수단을 총동원해 추가 대책을 강구할 것”이라며 추가 지정 및 별도 집값 상승 억제책을 예고했다. 하지만 시장을 왜곡하는 수요 억제나 가격 규제 효과는 제한적일 수밖에 없다. 수요 분산과 공급 대책이 지속적으로 나와 줘야 한다. 장기 교통망 확충 계획 정도론 부족하다. 강북ㆍ수도권 등 ‘비강남권’의 주거생활 환경을 강남 못지 않게 끌어올리기 위한 생활SOC 확충, 생활편의적 학군 세분화, 입주 기업 및 학원 감세 조치 등 보다 체감도가 높은 보완책이 필요하다.