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김현미 국토교통부 장관(가운데)이 12일 오전 민간택지 분양가 상한제 개선 방안을 논의하는 당정협의에 참석해 의견을 나누고 있다.연합뉴스

정부가 집값 안정을 위해 고강도의 ‘민간택지 분양가 상한제’를 내놓았다. 모든 투기과열지구에 분양가 상한제를 적용하고 현재 재개발이 진행 중인 아파트 단지까지 대상에 포함시켰다. 사실상 서울 전역 재개발 아파트가 적용 대상이 되는 것이다. 투기 수요 근절을 위해 재건축 아파트 전매 제한 기간을 최장 10년으로 연장하고, 최장 5년의 거주 의무기간도 신설하기로 했다.

최근 1년간 서울 아파트 분양가가 기존 주택 상승률(5.7%)의 3.7배인 21%나 오르고, 주변 집값 상승까지 부추긴 점에 비춰 이번 조치는 불가피한 측면이 있다. 국토교통부는 분양가 상한제가 아파트 분양가를 시세 대비 70~80% 수준으로 떨어뜨려 집값 안정에 효과를 볼 것으로 내다봤다.

정부는 2017년 ‘8ㆍ2 대책’과 지난해 ‘9ㆍ13 대책’을 통해 부동산 관련 세금과 주택담보대출 요건 강화 등 ‘수요 억제’ 중심으로 집값 안정을 유도해 왔다. 하지만 정책 효과가 단기에 그치자 지난해 12월과 올해 5월 3기 신도시 계획을 잇달아 발표하며 ‘공급 확대’ 정책을 병행했다. 그럼에도 서울 도심 지역 집값 안정에 효과가 없자 결국 서울 등 투기과열지구에 대한 ‘가격 규제’라는 고강도 카드를 꺼내든 것이다.

이번 조치가 시행되면 투기과열지구의 재건축ᆞ재개발 주택에 대한 투기 수요가 줄어들면서 주변 주택 가격도 약세로 돌아서리라는 것이 다수 전문가의 예상이다. 일각에서는 사업이 중단된 아파트단지 주변이 반사이익을 볼 것이라는 우려가 나온다. 하지만 과거 2008년 글로벌 금융위기로 주택 가격이 하락할 때도 재건축ㆍ재개발 물량은 일정량 유지됐다는 점에서, 실수요자는 상한제가 적용된 분양가로 주택을 사기 위해 기다릴 가능성이 더 크다고 전망한다.

가격 규제라는 충격요법이 장기적인 가격 안정으로 이어지려면, 공급 확대가 함께 이뤄져야 한다. 도심 공공임대주택 확보와 3기 신도시 조기 공급이 속도를 내야 하는 이유다. 또 주택가격 안정세가 확인되면 이후 가계부채 건전성을 해치지 않는 범위에서 과도한 주택담보대출 규제 완화를 고려해야 한다. 그래야 시세보다 낮은 재건축 아파트가 현금 부자에게만 공급되는 문제를 막을 수 있다.

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